Um número cada vez maior de estudantes, executivos, solteiros e recém-separados disputa os poucos apartamentos de um ou dois dormitórios disponíveis na região metropolitana de São Paulo. A situação reflete uma mudança do perfil sócio demográfico do brasileiro e também a pequena oferta de lançamentos nos últimos anos por parte das construtoras.
A busca por imóveis deste tipo provoca fila nas imobiliárias, que criaram equipes de “busca” para ampliar as oportunidades. De acordo com a gerente da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, a demanda inflou os preços dos aluguéis, que chegam até a R$ 2 mil em regiões nobres, e falta de opção é tão grande que as pessoas acabam alugando apartamentos que não atendam todas as necessidades.
“A espera por um apartamento de um dormitório que atenda a certas exigências pode levar até quatro meses, enquanto para um de três dormitórios é no máximo de um mês e meio, isso quando a disponibilidade não é na hora. Temos uma equipe de 11 house hunters batendo de prédio em prédio para ver se tem apartamento (de um e dois dormitórios) para alugar”, afirmou Roseli.
Segundo levantamento do Secovi-SP, o preço do metro quadrado para o aluguel de apartamentos de um dormitório, em boas condições, pode variar de R$ 10,25 na zona leste a R$ 22,63 na zona sul da capital paulista. Isto quer dizer que o valor a ser pago pelo inquilino pode ser entre R$ 460 e R$ 1.131 (50 metros quadrados, tamanho médio para este tipo de imóvel). Já o aluguel de um imóvel de três quartos, duas vezes maior (100 metros quadrados, também tamanho médio para esta configuração), custa entre R$ 716 e R$ 2.160, nas mesmas regiões.
“Tentamos fazer com que a pessoa alugue um de dois ou três dormitórios, o que acaba sendo um melhor negócio”, apontou Roseli. Esta foi a saída encontrada pela educadora patrimonial Caroline Abrão, que se mudou de Curitiba para São Paulo há três meses e mora provisoriamente com a irmã e o cunhado. Sem muitas opções viáveis para morar sozinha, ela procura pessoas com o mesmo problema, que queiram dividir um apartamento maior.
“Apartamento de um quarto não é uma boa opção agora. Está saindo o preço de um (imóvel) de dois quartos. Os de valor mais razoável são minúsculos, muito acabados ou em péssima localização. Por isso minha opção de dividir com mais pessoas, por conta da relação custo e benefício na locação de um apartamento de dois ou três quartos”, relatou.
Oferta e demanda
Nos últimos cinco anos a oferta de apartamentos novos pequenos diminuiu, principalmente em bairros mais próximos ao centro da cidade. Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), no ano passado foram 1.540 lançamentos de apartamentos com um quarto (2,5% do total), frente a 12.391 novos imóveis de quatro quartos (20%), na região metropolitana de São Paulo.
Em julho, o número de unidades de um dormitório disponíveis na cidade era de 669 e de dois dormitórios de 1.617, conforme levantamento do Secovi-SP. Já os imóveis vagos de três quartos somavam 4.387 e os de quatro quartos atingiam 5.800. De acordo com Cyro Naufel, diretor de atendimento da imobiliária Lopes, a produção dos apartamentos menores é mais cara para o construtor.
“O apartamento de dois dormitórios pode virar de um, aumentando a sala. O de um dormitório é mais restrito. Os dois pedem no mínimo uma vaga de garagem, no mínimo um banheiro, que tem custo mais elevado de construção. Para um dormitório, é preciso construir as mesmas coisas para menos metros quadrados. Por exemplo, para um quarto há em média uma vaga (de garagem) a cada 40 metros quadrados, enquanto para dois a média é a cada 60 metros quadrados”, explicou.
Segundo o presidente do Secovi-SP, João Crestana, também há empecilhos da prefeitura para construções próximos ao centro. “O plano diretor dificultou o adensamento da cidade e favorece a cidade espalhada. Não pode construir em um lugar já concentrado. Entre 2002 e 2004, 80% dos lançamentos da região metropolitana era em São Paulo, hoje é só 50%. As empresas estão fugindo da capital, o que é muito ruim, porque existe a demanda. Essas pessoas trabalham próximo ao centro e precisam morar perto. Esta é uma falha da cidade”, disse.
A queda da oferta de imóveis pequenos coincidiu com o aumento da demanda. Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mostram que a porcentagem de solteiros na região metropolitana aumentou de 7,3%, em 1997, para 11,6%, em 2007.
“O número de lares com uma pessoa aumentou nos últimos três anos, assim como mudou o comportamento da sociedade. Agora a pessoa que procura esse imóvel casa com mais idade, com isso tem a tendência de sair da casa dos pais e morar sozinho antes, e a mulher, mais independente também sai para morar sozinha. Houve um aumento dos casais jovens sem filhos, que atrasam a vinda do primeiro filho e preferem ter uma localização melhor”, afirmou Naufel.
Crestana aponta também a melhora da situação econômica do País e incentivos do governo, como o programa Minha Casa Minha Vida, que ajudaram na ampliação do nicho de mercado. “Nos últimos três ou quatro anos, parte da população tem chegado na idade de consumir imóvel, estão começando a ter empregos, ser consumidores. No mesmo período, surge um plano do governo facilitando a compra de imóveis mais baratos”, afirmou.
Regiões
A situação mais crítica é para quem quer morar próximo ao centro, na zona sul ou na zona oeste da capital paulista. Na Lello Imóveis, as regiões da Mooca e Tatuapé concentram 30% dos candidatos a inquilinos em espera, enquanto 22% está em Moema e na Vila Mariana. Nos Jardins há 14% do total de interessados, mesmo percentual da região de Santana. Em Perdizes, são 12% do total e no Grande ABC, 8%.
“Algumas regiões são mais marcadas por estudantes, como Higienópolis, Perdizes, Jardins. Em Moema tem muitos executivos que fazem ponte aérea no final de semana. Mooca e Tatuapé também têm procura por aquele jovem que quer morar sozinho, próximo de metrô, assim como na zona norte. Estar perto de transporte fácil é uma característica que este público busca”, disse Roseli.
Tendo em vista este mercado, algumas construtoras já apostam em uma virada de tendência no mercado, embora os lançamentos de alto padrão ainda dominem a cena. “Do meio do ano passado para cá, começamos a desenvolver produtos novos buscando esse publico”, afirmou Naufel, da Lopes. Segundo Fabio Romano, diretor de incorporação da Yuny, a falta de espaço exige um planejamento mais versátil e prático.
“Começamos a criar estes apartamentos menores, tipo estúdio, com arquitetura de barco, que tem espaço pequeno, em que você puxa um armário e vira uma mesa, por exemplo, para estes jovens que estão começando a carreira. O próprio investidor busca esse tipo de imóvel. Estamos pensando em uma mistura de prédio residencial e comercial na mesma torre”, afirmou Romano.
Fonte: Terra / Peter Fussy direto de São Paulo
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A instabilidade do mercado de capitais já está atraindo grandes investidores ao mercado imobiliário em São Paulo. A Lello, empresa líder em administração de imóveis no Estado, registrou aumento de 40% no número de consultas feitas por pessoas desejando comprar imóveis e disponibilizá-los no mercado de locação. “Historicamente o imóvel representa, no Brasil, alternativa segura para investidores. Nos últimos anos, entretanto, houve intensa migração de investimentos para o mercado de capitais, que está passando por um momento de muita volatilidade. Alguns grandes investidores já passaram a buscar alternativas menos arriscadas”, afirma a gerente de Locação e Vendas da Lello, Roseli Hernandes.
Em São Paulo, uma lei está ajudando a diminuir a inadimplência nos condomínios. Quem atrasa o pagamento corre o risco de ter a dívida protestada.
